Multiproprietà: tra realità e relatività

Abstract

Il lavoro “Multiproprietà: tra realità e relatività” espone una breve riflessione sul contratto (tipico) di consumo di multiproprietà, e soprattutto sul diritto di multiproprietà. Delineato l’ambito di indagine, l’origine, l’evoluzione, la funzione e i modelli attraverso i quali il diritto di multiproprietà si è ramificato in Italia, e anche al di là dei confini nostrani, si è posta l’attenzione sugli aspetti protezionistici della disciplina consumeristica del contratto di multiproprietà. Sul punto, si è avuto modo di sottolineare come la formalizzazione del contratto nell’atto notarile rappresenti l’ultimo momento nel quale il consumatore, venendo messo perfettamente al corrente della portata delle proprie scelte, possa decidere di cambiare idea. La sua funzione di garanzia della validità e dell’efficienza del contratto, incrementa la trasparenza e il grado di consapevolezza dal lato del consumatore. L’obbligo di indagare la volontà delle parti, l’obbligo di consigliare le parti in ordine a tutte le criticità poste dalla contrattazione, l’obbligo di spiegare il contenuto dell’atto e di leggere tutto il contratto alle parti, sono obblighi (di legge) a carico di ogni Notaio idonei a garantire una sufficiente trasparenza nelle contrattazioni e a porre ulteriori presidii a garanzia del consumatore. E’ stata dedicata attenzione anche a questioni, spesso trascurate, connesse alla fase successiva all’acquisto del diritto di multiproprietà. In particolare, in tema di programmi di scambio, capita di frequente che nell’atto di acquisto della multiproprietà sia previsto il diritto del multiproprietario di scambiare il proprio periodo di godimento con uno diverso o, addirittura, il medesimo periodo con quello relativo ad un diverso bene in multiproprietà sito in un’altra località. Quindi, il bene oggetto dell’acquisto iniziale viene inteso come base per poter usufruire di vacanze in località diverse, al fine di rendere più agevole, per i titolari, il concreto godimento del proprio diritto. Al difetto di una disciplina dettagliata del sistema di scambio, si aggiungono le questioni (non analizzate funditus dalla dottrina) discendenti dall’adozione, nella prassi commerciale italiana, dei medesimi schemi pratici adottati oltreoceano. Ai fini dell’ analisi della natura giuridica della multiproprietà (immobiliare), è stato indispensabile verificare l’ ammissibilità o meno di figure atipiche di diritti reali, figure cioè che prescindono in tutto o in parte dal disegno che di essi offre il Libro III del Codice. Il quadro tratteggiato consente di cogliere l’approssimatività della idea secondo cui nella codificazione italiana (ed ancor prima, in quella francese), ancora oggi, sarebbe rintracciabile il principio del numero chiuso dei diritti reali. Il superamento delle ragioni storico-sociali che hanno portato gli studiosi francesi di fine Ottocento a teorizzare il principio, una rilettura dell’art. 42, comma II, della Costituzione, l’ampia portata applicativa propria dell’art. 1372 Cod. civ., nonché la valorizzazione dell’art. 2645 Cod. civ. in tema di trascrivibilità, come meglio chiarito nell’elaborato, dimostrano come il principio possa essere considerato un retaggio ideologico, superato dalla prassi prima, e da atti di legge poi (ci si riferisce alla cessione di cubatura – oggi, diritti edificatori -, al diritto di multiproprietà, alle servitù reciproche). Dall’analisi della natura giuridica della multiproprietà immobiliare, si è pervenuti alla conclusione secondo cui il “godimento turnario” di un bene debba qualificarsi come ius in rem con caratteristiche essenziali assolutamente specifiche. I tratti della multiproprietà immobiliare sono apparsi così definiti e marcati da non permettere di ricondurre l’istituto in esame nell’alveo dello ius dominii, né in quello di nessun altro diritto soggettivo di natura reale, neanche nel caso in cui quest’ultimo versi nello stato di comunione. Risulta facile credere a quanto sarebbe stato più semplice in proposito aderire ad una delle teorie dominanti. Questa molteplicità di disegni ricostruttivi dovrebbe far riflettere sulla sicurezza dei risultati cui ciascuna delle soluzioni proposte perviene. Le diverse soluzioni proposte sono sostanzialmente riconducibili alle tesi che ravvisano in proposito un caso di proprietà temporanea, oppure di comunione, o di comproprietà, o di un tipo speciale di proprietà, o di insieme di proprietà esclusive o, infine, di diritto reale atipico. Visto un quadro così articolato di opinioni, sarebbe stato illusorio voler offrire in questa sede una soluzione definitiva. La pluralità di teorie proposte al riguardo ha consentito, però, lo spunto di riflessione in ordine all’evidente incapacità degli schemi tradizionali di dare una risposta adeguata agli interrogativi che il tema sollecita. In merito alla multiproprietà azionaria, è oggi indubbio che il complesso immobiliare non spetti ai singoli soci pro quota ma è di proprietà della società: ciascun multiproprietario, attraverso differenti e peculiari meccanismi, è titolare di un diritto personale di godimento, che ha natura di semplice diritto di credito nei confronti della società proprietaria dell’edificio. Come chiarito, il titolo azionario non incorpora la fruizione dell’unità abitativa nel proprio turno ma funge da titolo di legittimazione per la conclusione di un contratto atipico (collegato al contratto di società) che gli attribuisce il diritto personale di godimento. Tra la società e l’azionista sono creati due rapporti giuridici fra loro collegati: il primo è quello sociale, il secondo è una convenzione (assimilabile al contratto di comodato se il corrispettivo del godimento è stato già incluso nel prezzo di acquisto delle azioni; assimilabile alla locazione, quando il prezzo è versato successivamente) che disciplina le modalità della fruizione dell’unità immobiliare nel singolo periodo considerato. Inoltre, la differenza tra comunione e società, fa sì che l’unica forma di multiproprietà azionaria plausibile con l’ordinamento sia quella che non si limiti ad organizzare il godimento degli immobili sociali agli azionisti, ma che fornisca anche servizi accessori, quali la gestione degli impianti sportivi della struttura, dei bar, delle attività di ristorazione, o svolgere altre attività imprenditoriali.