Comparazione e contaminazioni tra la pubblicità tavolare e della trascrizione

Abstract

L'indagine si rivolge ad una peculiarità dell'ordinamento giuridico italiano: la coesistenza di due regimi di segnalazione dei trasferimenti dei diritti reali su beni immobili così diversi tra loro da essere considerati alternativi. Più precisamente, si è cercato di porre a raffronto il sistema tavolare e della trascrizione verificando come in ciascuno di essi si siano acclimatate le novelle che dalla metà degli anni Novanta hanno ampliato lo spettro della pubblicità immobiliare nella convinzione che questa singolare dialettica possa valere come occasione elettiva per guadagnare una consapevolezza maggiore quando, recuperando lo scarto con la prassi che da tempo ha organizzato strumenti di raccordo, si avvierà un discorso europeo in materia di acquisto di diritti reali immobiliari. Funzionale a questa prospettiva è in primo luogo l'itinerario storico tracciato in esordio al lavoro che ripercorre gli sviluppi fondamentali della disciplina nelle aree di tradizione germanica e francese e si sofferma poi sui progetti che furono presentati in Italia tra le due guerre per orientare lo sviluppo della pubblicità immobiliare verso il sistema tavolare, già conservato nelle «nuove province». Invero, se per il diritto generale è mancato l'approdo al tavolare, è comunque a tale ordinamento che sono ispirate le novità di maggior rilievo del vigente codice con riguardo alla pubblicità immobiliare; più di recente si riscontra un ulteriore avvicinamento dovuto all'acuita comprensione dell'importanza della coerenza tra dati catastali e ipotecari. Nel prosieguo dello studio si presenta l'originalità del sistema tavolare italiano scaturita dal suo porsi al crocevia tra la cultura giuridica tedesca e francese; il modello che ne risulta può confermare la preminente capacità di garantire la sicurezza degli acquisti e l'accesso al credito e in pari tempo si emenda da certe rigidità che per altri ordinamenti costituiti sui libri fondiari rendono invece difficile incontrare le esigenze della modernità. Ricostruito il sistema tavolare nei suoi caratteri identificativi, sono esaminate le varie riforme che nell'ultimo decennio hanno incalzato la pubblicità immobiliare, non meno che altri istituti tralatizi. Più precisamente, sono state prese in considerazione la trascrizione del contratto preliminare, dell'atto di opposizione alla donazione, del trust, dell'atto di destinazione, dei diritti edificatori e infine degli atti costituivi di vincolo. Da tale analisi è emerso non solo come in questi innesti siano talvolta presenti principi propri del tavolare, ma pure come tale sistema abbia saputo recepire le nuove figure della legislazione generale, pur quando non del tutto strutturate. Spiccano ad attestarlo, ad esempio, la pubblicità del contratto preliminare che, per un verso, si informa al principio germanico della prenotazione e, per l'altro, è stata pienamente accolta nel sistema tavolare italiano, laddove negli ordinamenti tedesco e austriaco vi sono difficoltà di ordine sostanziale e pubblicitario. Sempre nella logica della prenotazione può essere spiegato l'atto di opposizione alla donazione. I libri fondiari, oltre alla capacità di assimilazione, esibiscono anche potenzialità inedite rispetto alla trascrizione; è specialmente il caso del controllo della «valida causa» degli atti il cui accorto esercizio potrebbe impedire forme di abuso di alcuni nuovi strumenti e in particolare dell'atto di destinazione. Nell'insieme si tratta di profili che non potranno essere trascurati nel confronto europeo sul trasferimento dei diritti reali immobiliari