I fondi immobiliari italiani retail: indagine conoscitiva sui modelli di valutazione utilizzati dagli esperti indipendenti

Abstract

I fondi immobiliari italiani hanno assunto, negli anni, una dimensione crescente in termini sia di numerosità sia di patrimonio gestito, rappresentando un importante veicolo di investimento immobiliare per gli investitori retail e qualificati. E' aumentata, parallelamente l'attenzione da parte degli operatori e degli studiosi del settore verso tale strumento del risparmio gestito. La gestione del fondo immobiliare è, senza dubbio, complessa e richiede competenze di varia natura: finanziaria, immobiliare, amministrativa, commerciale e organizzativa. Nel rispetto dei vincoli posti dalla normativa di riferimento, essa si può certamente avvalere di principi e di metodologie ampiamente utilizzati nel settore finanziario e industriale a condizione però di considerare le peculiarità tipiche degli investimenti e del mercato immobiliare. Il presente lavoro si sofferma su alcuni profili gestionali rilevanti per i fondi immobiliari ed, in particolare, sull'attività di valorizzazione degli asset posta in essere dalle SGR nelle diverse fasi dell'attività gestoria (investimento, gestione, disinvestimento). L'indagine che è stata condotta sulle informazioni rese agli investitori attraverso la documentazione, contabile e non, dei fondi ha l'obiettivo di esaminare le prassi consolidatesi nel periodo gennaio 2006 - giugno 2008 in tema di valutazione degli asset immobiliari. Gli argomenti vengono affrontati dal punto di vista sia teorico e metodologico che pratico e applicativo. Il capitolo I ricostruisce il quadro normativo di riferimento e la disciplina generale dei fondi immobiliari italiani. Particolare attenzione viene dedicata alla regolamentazione delle diverse tipologie di fondi immobiliari presenti sul mercato ed alla loro funzione economica. Il capitolo II descrive i diversi soggetti coinvolti nell'operatività dei fondi immobiliari nonché le funzioni svolte dai medesimi nelle diverse fasi dell'attività gestoria posta in essere dalle SGR. Il capitolo III descrive una delle figure chiave per il funzionamento di un fondo immobiliare: l'esperto indipendente. Particolare attenzione è dedicata alla ricostruzione del quadro normativo di riferimento ed, in particolare, ai criteri e alle modalità da adottare per la valutazione dei beni immobili. Nel medesimo capitolo vengono altresì descritti i metodi di valutazioni maggiormente utilizzati dalla prassi valutativa nonchè i principali parametri utilizzati negli stessi. Il capitolo IV descrive i principali dati dell'industria italiana dei fondi immobiliari in termini di andamento del numero delle SGR, delle tipologie di fondo offerte nonché delle principali scelte gestorie poste in essere nel periodo di riferimento. Il capitolo si propone altresì di individuare le possibili cause alla base del consistente incremento, registratosi nell'ultimo anno, delle quotazioni a sconto dei fondi immobiliari retail rispetto ai valori correnti del patrimonio. Il capitolo V definisce il campione oggetto di indagine, la documentazione oggetto di analisi nonché i principali obiettivi della stessa. Il capitolo VI descrive i risultati dell'indagine all'interno delle diverse fasi gestorie, quali: fase di investimento; fase di gestione e fase di disinvestimento. Particolare attenzione viene posta alla descrizione delle scelte di asset allocation dei fondi, del mercato degli esperti indipendenti, anche in termini di concentrazione del medesimo, nonché delle principali metodologie di valutazione utilizzate. Spunti di riflessioni vengono svolti anche con riferimento ad alcuni trend riscontrati nella prassi valutativa nel periodo considerato. Il capitolo VII sintetizza i principali profili di criticità emersi nel corso dell'indagine ed auspica una misura di intervento regolamentare, anche a livello europeo, volta ad armonizzare l'attività valutativa, attraverso la predisposizione di un apposito albo degli esperti indipendenti. L'assenza di un albo e ancor più di un organo di controllo ha, infatti, lasciato all'autonomia privata la determinazione di linee guida e di standard di valutazione