Strategie urbane di rigenerazione : real estate e rigenerazione urbana attraverso le esperienze inglesi

Abstract

Negli ultimi venti anni, la creazione di valore all'interno della città, si è modificata in maniera repentina e la difficile sfida della competitività sui mercati globali si è giocata spesso sull'offerta immobiliare dei grandi progetti urbani. L'evoluzione del settore Real Estate ha avuto ricadute nella disciplina della progettazione urbana non sempre positive, in Italia muovendosi verso modelli basati per lo più su un offerta quantitativa e con connotazioni per di più comunicative, come dimostrano i recenti casi delle centralità romane (previste all'interno del P.R.G. 2008) e alcuni interventi in aree industriali dismesse nel territorio milanese (City Life, Santa Giulia), e non trovando preparato il settore pubblico a queste nuove sfide sia a livello pianificatorio che gestionale. La grave crisi finanziaria che ha coinvolto anche il settore immobiliare, impone il ripensamento di un modello che ha funzionato in un periodo espansivo, di crescita ritenuta erroneamente illimitata e basata per lo più sulla rendita differenziale dei suoli agricoli, verso approcci di progettazione strategica e multidisciplinari e verso nuovi modi di valorizzazione da parte del settore privato. È necessario intraprendere nuovi approcci inquadranti in una ottica integrata e multidimensionale, ovvero di valorizzazione economica di lungo periodo (long term regeneration), e di qualità del disegno urbano con modelli compatti, densi ad alta accessibilità, e che integrano più complessi mix anche dal punto di vista sociale, ed in aree degradate e dismesse che possono offrire nuovi elementi attrattivi. La rinascita delle città inglesi (non solo Londra, ma anche le core cities Birminghan, Liverpool, Manchester, Leeds, Sheffield) si è posta, già alla fine degli anni 90, su un modello di crescita basato sulla rigenerazione di ampie porzioni urbane dismesse o degradate e conseguentemente attraverso la riduzione del consumo di suolo. In questo contesto il ruolo degli attori privati (developer) è risultato cruciale poiché il prodotto-città e il prodotto sviluppo immobiliare sono sempre più legati e interdipendenti nella prospettiva di creare le condizioni migliori per attrarre capitali e personale qualificato, di migliorare l'immagine e la qualità della vita dei sistemi urbani, di generare sviluppo. Le operazioni di rigenerazione urbana rappresentano lo strumento principale per generare queste opportunità, ma richiedono approcci specialistici a tre differenti scale di intervento attraverso: strategie organizzative e di processo, ovvero una pianificazione strategica, tramite vision e obiettivi condivisi e la capacità di realizzare partnership pubblico private su temi specifici e stimolare ulteriori investimenti; strategie di urban design, ovvero la qualità nel progetto urbano come asset di valorizzazione economica e nel definire regole insediative e su cui convergono i diversi interessi degli stakeholder, strategie di marketing, ovvero azioni di marketing orientate non solo a fattori comunicativi ma anche alla domanda reale e sociale; e portando innovazione sia nel processo che nel prodotto, come dimostrano alcuni dei casi esaminati nella trattazione.