Il rent to buy

Abstract

In considerazione della forte crisi nel settore immobiliare e delle crescenti difficoltà di ottenere finanziamenti bancari, il D.L. 12 settembre 2014 n.133 c.d. “Sblocca Italia” ha introdotto, nel nostro ordinamento, la disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, prevedendo specifiche regole riguardo la trascrizione, la risoluzione per inadempimento, le ipotesi di fallimento delle parti contraenti e le norme applicabili. Partendo dalla definizione e dell’oggetto del contratto di “rent to buy” il presente contributo illustra la disciplina contenuta nell’art. 23 del D.L. n.133/2014, convertito con legge 11 novembre 2014, n.164 soffermandosi sugli effetti della trascrizione, sui profili patologici del rapporto contrattuale quali la risoluzione per inadempimento, per poi approfondire le implicazioni fiscali che, pur teoricamente secondari, spesso decretano il successo o l’insuccesso di un istituto giuridico o quantomeno ne condizionano la diffusione. Con il contratto di “rent to buy” si conferisce al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando ad un momento successivo il trasferimento della proprietà del bene con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Il principale effetto dell’intervento del legislatore è stato quello di tipizzare uno schema contrattuale nuovo il cui risultato, tuttavia, si sarebbe potuto perseguire anche ricorrendo a regole generali e modelli negoziali già codificati all’interno dell’ordinamento. L’art. 23 rappresenta un istituto ibrido, di natura eterogenea che ha al suo interno rinvii ad istituti tipici di cui modificano, estendono o limitano l’ambito di applicazione. Si è in tal senso avvertita l’esigenza di evidenziare che non sempre la creazione di un nuovo termine- rent to buy- significhi creazione di un nuovo contratto e con ciò non si vuol giungere a concludere che la sperimentazione legislativa sia inutile ma che, spesso, deriva da interventi frettolosi che hanno come conseguenza quella di creare fattispecie lacunose a cui gli operatori del diritto devono porre rimedio. Il contratto di “rent to buy”, al di là dell’analisi della disciplina e dei profili applicativi ad esso inerenti, consente di far emergere una questione di carattere generale attinente alla tenuta delle categorie civilistiche quali la causa in concreto, la libertà contrattuale e la meritevolezza degli interessi alla luce delle nuove esigenze pratiche dettate, anche, dalla crisi economica e della crisi del mercato immobiliare